SCHOUW 2016
Rapport opgemaakt door de Bewonersvereniging Stevensbloem op 16 juni 2016. Aangeboden aan Van 't Hof Rijnland, Verhuurder
Een vervallen winkelcentrum
Op zaterdag 18 juni 2016 werd het winkelcentrum Stevensbloem in de Leidse wijk Stevenshof feestelijk geopend. Iedereen die het venieuwde winkelcentrum bezoekt, ziet hoe mooi het is geworden. Na ruim een jaar renoveren is het winkelcentrum verrijkt met grotere supermarkten en nieuwe winkels. Er is veel aandacht besteed aan ruimte en licht.
Vergeten zijn de jaren van uitstel van de renovatie en de moeizame start van de renovatie-werkzaamheden. De plaatselijke media berichtten regelmatig over de desolate bouwkundige toestand van het winkelcentrum. Winkels vertrokken uit het centrum, met leegstand van winkelruimtes tot gevolg. Het was, vooral in de avonduren, onveilig rond het winkelcentrum door zwervende groepen jongeren. De directe omgeving was vervuild en rommelig. Een radicale opknapbeurt van het meer dan dertig jaar oude winkelcomplex werd meer en meer noodzakelijk.
Na moeilijke en tijdrovende onderhandelingen tussen de gemeente Leiden en de eigenaar van het Stevensbloemcomplex Urban Intrest met voortdurende onderbrekingen, werd op 30 juni 2015 de renovatie gestart door wethouder Strijk.
De woningen boven de winkels
Het Stevensbloem-complex bestaat uit een aantal winkels en boven de winkels 97 woningen. De woningen vallen in het segment van de sociale huurwoningen. Deze woningen zijn, net zoals het winkelcomplex, ook ruim 30 jaar oud.
De bewoners hadden erop gehoopt, dat ook hun woningen een grondige opknapbeurt zouden krijgen. Als het winkelgedeelte wordt gerenoveerd, hadden de woningen meegenomen kunnen worden. Net zoals het winkelcentrum aan het verpauperen was, waren ook de woningen aan het verpauperen.
De woningen zijn in zoverre meegenomen met de renovatie, dat alleen het van de straat af zichtbare gedeelte zijn schoongemaakt en opnieuw zijn geschilderd. De voetganger die het winkelcentrum bekijkt, ziet alleen die buitenkant, die het voor het oog goed uitziet. De woningen zelf zijn onaangeroerd gebleven. De bewoners zijn daarom dan ook zeer teleurgesteld.
Renovatie: alleen de winkels, niet de woningen
Reeds vanaf het begin hebben de bewoners deelname geëist van het overleg tussen de eigenaar van het complex en de gemeente, naast en gelijkwaardig met de winkeliersvereniging. De bewonersvereniging, die de bewoners vertegenwoordigde, was ook steeds aanwezig bij deze overlegbijeenkomsten. Zij heeft haar wensen duidelijk op tafel gelegd: ook de woningen moeten worden meegenomen met de renovatie.
Probleem daarbij was, dat de eigenaar van het complex Urban Intrest niet over de huurwoningen gaat. Daarover gaat EKA Vastgoedmanagement, gevestigd op hetzelfde adres als Urban Intrest te Den Haag. De rol van EKA vastgoedmanagement is een beetje duister, ogenschijnlijk is dat bedrijf niet betrokken bij de renovatie van het winkelcentrum.
De huurders hebben slechts te maken met de verhuurder van de woningen: Van't Hof Rijnland, gevestigd te Zoetermeer. Deze verhuurder incasseert de huur en wikkelt klachten en reparatieverzoeken af, in overleg met de eigenaar, van wiens luimen de afhandeling van klachten afhangt bij het al of niet doorbelasten van de reparatiekosten aan de huurder. Bij woningbouwverenigingen is de procedure een stuk eenvoudiger: zij zijn verhuurder én eigenaar. Bij de huurwoningen van de Stevensbloem zijn deze twee functies gescheiden.
De bewoners kunnen niets anders dan vaststellen, dat aan onderhoud van hun woningen niets is gedaan.
Hier moet een ander verschil tussen een woningbouwvereniging en een commerciële verhuurder worden aangestipt. En woningbouwvereniging heeft plannen voor een periodiek uit te voeren groot onderhoud. Het ene jaar worden de daken aangepakt, in een ander jaar het schilderwerk, het metselwerk e.d. De commerciële verhuurder van de woningen in het Stevensbloemcomplex heeft geen plannen voor groot onderhoud. De verklaring daarvoor is, dat het maken van die plannen niet wettelijk is verplicht. En dan gebeurt er dus niets. Klachten over lekkages, vooral bij appartementen direct onder het platte dak, worden weliswaar snel ad hoc gerepareerd, maar een onderhoud van het dak in één slag wordt niet gedaan. Zo gaat het met alle reparaties. Het verven van de buitendeuren van de woningen is in de afgelopen dertig jaar slechts eenmaal gebeurt. Het verven van de kozijnen van ramen is nooit gebeurd, althans de huurders kunnen zich dat niet herinneren.
Hetzelfde geldt voor de gemetselde buitenmuren van de woningen. Op sommige plaatsen is het cement geheel of gedeeltelijk verdwenen als gevolg van de inwerking van weer en wind. Er moet hoognodig nieuwe specie tussen de bakstenen worden aangebracht. Bij sommige flats wordt zelfs de binnenkant vochtig bij ongunstige wind of langdurige regen. De huurders klagen daarbij dat het tocht in de woning en dat het in de winter moeilijk is te verwarmen.
Kit tussen deur- en raamkozijnen moeten weer eens opnieuw worden aangebracht
Hetzelfde geldt ook voor de kit tussen de buitenmuur en kozijnen van ramen en deuren. Deze is in de loop van de tijd hard en verdroogd en doet niet meer wat het moet doen. Ook deze kit is duidelijk aan vervanging toe. Na een recente schoonspuitbeurt met een hogedruk-waterstraal vonden veel bewoners stukjes van deze kit op hun balkon. Kennelijk zijn op veel plaatsen de kitnaden beschadigd. Dat kan vochtschade aan de buiten- en binnenkant van een woning veroorzaken.
Een doorn in het oog van veel huurders is de slordige afwerking van de bovenkant van de daken, waarop wordt uitgekeken. De asfaltplaten zijn begroeid met mos en bezaaid met papier, bekertjes en andere voorwerpen. Ook staat er na een regenbui vaak water. Sommigen stelden voor om grind aan te storten op die daken, zodat het er in ieder geval mooier uitziet. In elk geval zouden deskundigen moeten bekijken of de hemelwaterafvoer op deze horizontale platte daken goed is gecontrueerd.
Het beton van de galerijen en van de daklijsten zijn aan een schoonspuitbeurt toe. Zij zien er vuil uit. Een verfbeurt, bijvoorbeeld ook met zwarte verf, zou een goede verbetering betekenen. Sommige huurders betreuren het, dat alleen de daklijsten die vanaf de straat zichtbaar zijn, zijn geverfd, maar niet die van de binnenring. Waarom zijn die niet meegenomen door het schilderbedrijf, vraagt men zich af.
Hier ziet men een duidelijk verschil tussen de behandelde (links) en niet niet-behandelde daklijsten. Op het dak blijft ook regenwater staan.
De entreehallen
De entree van een gebouw is het visitekaartje van een gebouw. Niet voor niets krijgen entreehallen extra aandacht. Een rommelige of smerige entree zegt iets over een gebouw en zijn bewoners.
Wie nu vanaf de straat een blik werpt in de vier entreehallen van de Stevensbloem, ziet een rommelige ruimte.
De inmiddels al dertig jaren oude brievenbussen vertonen ernstige sporen van slijtage als gevolg van intensief gebruik. Die brievenbussen zijn aan vervanging toe.
Ook de vloerbedekking van deze entreehallen is aan vervanging toe. De oude zwarte matten met merkwaardige noppen zijn slordig, soms over elkaar neergelegd. Slecht ter been zijnde bewoners kunnen gemakkelijk struikelen. Ook voor de schoonmaakploeg vormen deze matten problemen, omdat ze moeilijk schoon te houden zijn. Zo gauw mogelijk moeten deze matten worden verwijderd en worden vervangen bijvoorbeeld door plavuizen.
De matten voor deze algemene toegangsdeur zijn slordig neergelegd.
De aanbouw
Of de anthracietkleurige aanbouw bijdraagt aan een verfraaiing van het winkelcentrum is een kwestie van smaak. De beide supermarkten hebben dankzij de aanbouw een aanzienlijke uitbreiding van het winkeloppervlak. Goed voor de supermarkten. Maar niet voor een veilige leefomgeving en voor de bewoners van met name de eerste verdieping van het Stevensbloemcomplex.
Een van de beloofde verbeteringen was immers dat er een einde zou komen aan manoeuvrerende grote vrachtauto's die de winkels bevoorraden. Voor de renovatie moesten deze wegmastodonten bij het binnenrijden van het terrein keren en achteruit rijden naar de inhammen van de winkels. Dat gaf levensgevaarlijke situaties met parkerende auto's, fietsers en voetgangers. Op de informatieavonden in het buurthuis werd de nieuwe situatie zeer positief voorgesteld. De trailers konden vooruit naar de laad- en losplaatsen toe rijden, die een nieuwe plek achter het complex zouden krijgen. Die nieuwe situatie is nu al enige tijd van toepassing en blijkt toch zwaar tegen te vallen. Vrachtwagens die hun lading moeten lossen die voor de supermarkt Dirk moeten nog steeds tussen het overige auto-, fiets- en voetgangersverkeer wenden en keren. Ook de losplaats van de supermarkt Albert Heijn is niet veilig. Er moet op een druk fietspad worden gekeerd. Er zijn dus nieuwe onveilige verkeerssituaties ontstaan.
De aanbouw is aangeplakt tegen de flats. Het dak van de aanbouw komt voor een groot deel niet uit boven de hoogte van het balkon van de flats op de eerste verdieping. Het dak is beplant en daarmee voor die bewoners een acceptabele verandering van hun uitzicht op het wijkpark of op het Boudier Bakkerplein. Een deel van de aanbouw is echter bestemd voor het laden en lossen van de trailers, die de winkels bevoorraden. Dit deel van de aanbouw is ruim een meter hoger dan de overige aanbouw. De hoogte van het dak is hoger dan de leuning van het balkon. Dat betekent, dat de bewoners van deze appartementen hun uitzicht op het mooie wijkpark kwijt zijn en slechts de toppen van de bomen kunnen bekijken. De bewoners van de flats aan de zijde van het Boudier Bakkerplein zien slechts de daken van de huizen aan de overkant.
De bewoners die zo'n losplaats voor hun balkon zagen ontstaan, waren negatief verrast, toen zij met het uiteindelijke resultaat werden geconfronteerd. Op de bouwtekeningen waren deze losplaatsen weliswaar aangegeven en kon ook worden opgemerkt dat het dak hoger zou worden dan de leuningen van hun balkon, maar daaruit konden zij niet opmaken welk effect deze bouwsels zouden gaan hebben op hun uitzicht.
Uitzicht op het wijkpark vanuit een appartement
Enkele zittende huurders hebben van de verhuurder een compensatie aangeboden gekregen in de vorm van een huurverlaging. De verwachting is echter dat na verhuizing van deze zittende huurders de commerciële verhuurder de huur weer zal ophogen tot het normale niveau. De appartementen zijn door de hoge aanbouw in marktwaarde gedaald. Niet alleen het verlies van het uitzicht, maar ook de vermindering van daglicht leveren goede argumenten voor een verlaging van de WOZ-waarde van het appartement. Het woongenot is aangetast. Dat zou een nieuwe taxatie moeten uitwijzen. Dat zou moeten leiden tot een permanente huurverlaging ook voor de toekomstige bewoners.
Samenvattend kan worden gesteld, dat
-- de huurders van de woningen boven de winkels teleurgesteld zijn dat hun woningen niet met de renovatie zijn meegenomen;
-- de verpaupering van de woningen onverminderd door gaat;
-- de bewoners graag zouden willen zien, dat al het achterstallig onderhoud zo spoedig mogelijk ter hand wordt genomen.